كيفية حساب العائد الإجمالي وصافي العائد والعائد الإجمالي على العقارات في لندن. مقارنات المناطق والأمثلة العملية لعام 2026.
عائد الإيجار في لندن: كيفية حساب العائدات في عام 2026
"يدر هذا العقار 4% سنويًا" - هل هذا إجمالي أم صافي؟ ما هي التكاليف المضمنة؟
يشرح هذا الدليل العائد على العقارات في لندن بأرقام واقعية.
ما هو العائد؟
العائد هو دخل الإيجار السنوي كنسبة مئوية من سعر الشراء. فهو يشير إلى مدى سرعة إعادة الدخل لرأس المال - ولكن ليس الصورة الكاملة.
العائد الإجمالي مقابل صافي العائد
صيغة العائد الإجمالي
إجمالي العائد = (الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء) × 100
مثال:
- سعر الشراء: 1,500,000 جنيه إسترليني
- الإيجار الشهري: 4500 جنيه إسترليني → السنوي: 54000 جنيه إسترليني
- إجمالي العائد = (54,000 ÷ 1,500,000) × 100 = 3.6%
صيغة صافي العائد
خصم تكاليف التشغيل من إجمالي الإيجار:
صافي العائد = ((الإيجار السنوي – إجمالي التكاليف) ÷ سعر الشراء) × 100
بنود التكلفة:
| التكلفة | التقدير السنوي | |---|---| | رسوم الخدمة | 5000 جنيه إسترليني - 20000 جنيه إسترليني | | تأمين المباني | 500 جنيه إسترليني - 2000 جنيه إسترليني | | وكيل التأجير (8-12% من الإيجار) | 4320 جنيهًا إسترلينيًا - 6480 جنيهًا إسترلينيًا | | صيانة | 1000 جنيه إسترليني - 3000 جنيه إسترليني | | الفائدة على الرهن العقاري | متغير | | ضريبة الدخل / الشركات | متغير |
نفس المثال — صافي العائد:
- الإيجار السنوي: 54000 جنيه إسترليني
- إجمالي التكاليف (المتوسط): 15000 جنيه إسترليني
- صافي الدخل: 39000 جنيه إسترليني
- صافي العائد = (39,000 ÷ 1,500,000) × 100 = 2.6%
العائد الواقعي حسب منطقة لندن (2026)
| المنطقة | العائد الإجمالي | صافي العائد (تقديرات) | |---|---|---| | المنطقة 1 برايم (نايتسبريدج، مايفير) | 2.0 – 3.5% | 1.3 – 2.2% | | المنطقة 1 (تشيلسي، كنسينغتون، المدينة) | 2.8 – 4.0% | 1.8 – 2.8% | | المنطقة 2 (كناري وارف، باترسي، إيسلينجتون) | 4.0 – 5.5% | 2.8 – 4.0% | | المنطقة 3+ (ستراتفورد، كرويدون، هارو) | 5.0 – 7.0% | 3.5 – 5.0% |
السؤال الرئيسي: لماذا نقبل عائدًا أقل؟
توفر المنطقة 1 الرئيسية دخلاً أقل ولكنها قوية تاريخيًا زيادة رأس المال. قد يتم بيع عملية شراء بقيمة 1.5 مليون جنيه إسترليني مقابل 2.8 مليون جنيه إسترليني على مدى 15 عامًا. يجب أن يشمل إجمالي العائد كلا من الإيجار والنمو.
إجمالي العائد
إجمالي العائد = دخل الإيجار + نمو رأس المال – الضرائب والتكاليف
مثال — سيناريو 10 سنوات (المنطقة 1 الرئيسية):
| العنصر | القيمة | |---|---| | السعر المبدئي | 2,000,000 جنيه إسترليني | | صافي الإيجار (10 سنوات) | 30.000 جنيه إسترليني في السنة × 10 = 300.000 جنيه إسترليني | | القيمة بعد 10 سنوات (~4%/سنة) | ~ 2,960,000 جنيه إسترليني | | مكاسب رأس المال | ~ 960.000 جنيه إسترليني | | إجمالي العائد الإجمالي | ~ 1,260,000 جنيه إسترليني | | العائد على رأس المال الأولي | ~63% |
للتوضيح فقط — غير مضمون.
رسوم الخدمة: التكلفة الخفية
في الشقق الفاخرة في لندن، تؤثر رسوم الخدمة (إدارة المبنى والأمن والتنظيف) بشكل جوهري على صافي العائد.
أمثلة أساسية للمنطقة 1:
- مبنى الكونسيرج في نايتسبريدج: 15000 جنيه إسترليني - 35000 جنيه إسترليني في السنة
- كتلة تشيلسي القياسية: 5000 جنيه إسترليني - 12000 جنيه إسترليني في السنة
- التطوير الرئيسي الجديد: 8000 جنيه إسترليني - 20000 جنيه إسترليني في السنة
اطلب حسابات رسوم الخدمة لمدة ثلاث سنوات قبل الشراء. مراجعة الاتجاه.
فترات الفراغ
يفترض المستثمرون في كثير من الأحيان نسبة الإشغال 100٪. في الممارسة العملية:
- منطقة لندن 1: متوسط نسبة الفراغ 3-8% (2-4 أسابيع في السنة)
- قم بتضمين إيجار شهر واحد كاحتياطي باطل في النموذج الخاص بك
تأجير نماذج الوكيل
| نموذج | النطاق | رسوم | |---|---|---| | السماح فقط | العثور على المستأجر فقط | 6-10% من الإيجار السنوي (لمرة واحدة) | | إدارة كاملة | البحث عن المستأجر + الإدارة المستمرة | 10-15% من الإيجار السنوي |
يحتاج المستثمرون الأجانب عادةً إلى إدارة كاملة.
تضمين تكاليف الشراء
استخدم إجمالي تكلفة الاستحواذ، وليس السعر الرئيسي:
| التكلفة | المبلغ | |---|---| | سعر العقار | 1,500,000 جنيه إسترليني | | SDLT | ~ 100000 جنيه إسترليني | | محامي | 3000 جنيه إسترليني - 5000 جنيه إسترليني | | ترتيب الرهن العقاري | 1500 جنيه إسترليني - 5000 جنيه إسترليني | | استطلاع | 500 جنيه إسترليني - 2000 جنيه إسترليني | | التكلفة الإجمالية الحقيقية | ** ~ 1،610،000 جنيه إسترليني ** |
العائد على التكلفة الحقيقية = 54,000 ÷ 1,610,000 = 3.35% (متضمن SDLT)
تحليل الممتلكات ونمذجة العائد:
+44 7990 38 1102 | investinLondon.com.tr