Londra'da Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır? 2026 Rehberi

"Bu mülkün getirisi nedir?" sorusuna "yılda %4 getiri verir" şeklinde verilen cevaplar çoğu zaman yanıltıcıdır. Brüt mü, net mi? Hangi giderler dahil?

Bu rehber, Londra gayrimenkulünde yield (kira getirisi oranı) hesaplamasını gerçekçi rakamlarla açıklıyor.

---

Yield Nedir?

Yield, bir mülkün yıllık kira gelirinin satın alma fiyatına oranını ifade eder. Yatırımın ne kadar hızlı kendini geri ödeyeceğinin temel göstergesidir.

---

Brüt Yield vs Net Yield

Brüt Yield (Gross Yield) Formülü

Brüt Yield = (Yıllık Kira Geliri ÷ Mülk Satın Alma Fiyatı) × 100

Örnek:

• Mülk fiyatı: £1,500,000
• Aylık kira: £4,500 → Yıllık: £54,000
• Brüt Yield = (54,000 ÷ 1,500,000) × 100 = %3.6

Net Yield (Net Yield) Formülü

Brüt rakamdan giderler çıkarılır:

Net Yield = ((Yıllık Kira – Toplam Giderler) ÷ Mülk Fiyatı) × 100

Gider Kalemleri:

| Gider | Yıllık Tahmini Tutar | |---|---| | Service charge (hizmet bedeli) | £5,000 – £20,000 | | Building insurance (bina sigortası) | £500 – £2,000 | | Letting agent fee (kiralama komisyonu — %8-12 kira geliri) | £4,320 – £6,480 | | Maintenance (bakım/onarım) | £1,000 – £3,000 | | Mortgage faizi (varsa) | Değişken | | Gelir vergisi / Kurumlar vergisi | Değişken |

Aynı örnek için net yield:

• Yıllık kira: £54,000
• Toplam gider (ortalama): £15,000
• Net gelir: £39,000
• Net Yield = (39,000 ÷ 1,500,000) × 100 = %2.6

---

Londra Zone'larına Göre Gerçekçi Yield Seviyeleri (2026)

| Bölge | Brüt Yield | Net Yield Tahmini | |---|---|---| | Zone 1 Prime (Knightsbridge, Mayfair) | %2.0 – %3.5 | %1.3 – %2.2 | | Zone 1 (Chelsea, Kensington, City) | %2.8 – %4.0 | %1.8 – %2.8 | | Zone 2 (Canary Wharf, Battersea, Islington) | %4.0 – %5.5 | %2.8 – %4.0 | | Zone 3+ (Stratford, Croydon, Harrow) | %5.0 – %7.0 | %3.5 – %5.0 |

Kritik Soru: Düşük yield neden tercih edilir?

Zone 1 prime bölgelerde yield düşük ama sermaye artışı (capital appreciation) uzun vadede yüksektir. Mülkü £1.5M'e alanın 15 yıl sonra £2.8M'e satması mümkündür. Toplam getiri hesabına bu artış dahil edilmeli.

---

Toplam Yatırım Getirisi (Total Return)

Toplam Getiri = Kira Getirisi + Sermaye Artışı – Vergi ve Giderler

Örnek — 10 Yıllık Senaryo (Zone 1 Prime):

| Kalem | Değer | |---|---| | Başlangıç fiyatı | £2,000,000 | | Yıllık net kira geliri (10 yıl) | £30,000/yıl × 10 = £300,000 | | 10 yıl sonra tahmini değer (%4/yıl ortalama artış) | ~£2,960,000 | | Sermaye artışı | ~£960,000 | | 10 yıllık toplam brüt getiri | ~£1,260,000 | | Başlangıç yatırıma oran | %63 (toplam) |

Bu rakamlar genel piyasa seyrini yansıtır; garanti değildir.

---

Service Charge: Gizli Maliyet Kalemi

Londra prime dairelerinde service charge (hizmet bedeli — bina yönetimi, güvenlik, temizlik, bakım giderleri) yıllık hesapta büyük fark yaratır.

Zone 1 Prime örnekleri:

• Knightsbridge concierge building: £15,000 – £35,000/yıl
• Chelsea standart blok: £5,000 – £12,000/yıl
• Yeni yapı prime geliştirme: £8,000 – £20,000/yıl

Mülk alınmadan önce son 3 yılın service charge beyanlarını talep edin. Artış trendini inceleyin.

---

Kiracı Boşluğu (Void Period) Hesabı

Yatırımcılar sıklıkla yıl boyunca mülkün kiralı olduğunu varsayar. Gerçekte:

• Londra Zone 1: ortalama %3–8 boşluk (yıl içinde 2–4 hafta boş kalma)
• Hesaplamanıza yıllık 1 aylık kirayı boşluk rezervi olarak katın

---

Kiralamada Letting Agent Seçimi

Letting agent (kiralama acentesi), kiracı bulma ve mülk yönetimini üstlenir. İki model vardır:

| Model | Kapsam | Ücret | |---|---|---| | Let-only | Sadece kiracı bulma | Kira gelirinin %6–10'u (tek seferlik) | | Full management | Kiracı bulma + tüm yönetim | Kira gelirinin %10–15/yıl |

Yurt dışında ikamet eden Türk yatırımcılar için full management zorunlu denecek kadar pratiktir.

---

Satın Alma Maliyetlerini Dahil Edin

Yield hesabına sadece mülk fiyatını değil, gerçek toplam maliyeti dahil edin:

| Maliyet Kalemi | Tutar | |---|---| | Mülk fiyatı | £1,500,000 | | SDLT (Tapu Damga Vergisi) | ~£100,000 | | Solicitor ücreti | £3,000 – £5,000 | | Mortgage düzenleme ücreti | £1,500 – £5,000 | | Değerleme raporu | £500 – £2,000 | | Gerçek toplam maliyet | ~£1,610,000 |

Yield = 54,000 ÷ 1,610,000 = %3.35 (SDLT dahil)

---

Mülk analizi ve yield hesaplaması için:
+44 7990 38 1102 | investinlondon.com.tr