İngiltere'de Mortgage Nasıl Alınır? Yabancı Yatırımcılar İçin 2026 Rehberi

"Londra'da mülk almak istiyorum ama İngiltere'de kredi geçmişim yok, mümkün mü?"

Bu soruyu duyan pek çok Türk ve Azerbaycanlı yatırımcı, mortgage'ı (konut kredisi / ipotek) seçenek olarak silip kaldırmaktadır. Oysa İngiltere bankacılık sistemi, yabancı uyruklu alıcılara özel ürünler sunar. Süreç daha titiz ama imkânsız değil.

---

Mortgage Nedir?

Mortgage, İngiltere'de mülk teminatına karşı alınan uzun vadeli banka kredisidir. Türkiye'deki konut kredisine benzer ama koşullar ve ürün çeşitliliği çok daha kapsamlıdır.

---

Residential Mortgage vs BTL Mortgage

Residential Mortgage (Konut Amaçlı Kredi)

Kendisi veya ailesi için satın alacak alıcılara yönelik. Alıcının İngiltere'de ikamet ediyor ve maaş geliri bulunuyor olması beklenir.

BTL Mortgage — Buy-to-Let (Kiralamak için Satın Al Kredisi)

Kira geliri elde etmek amacıyla mülk alacak yatırımcılara yönelik. Yabancı uyruklu yatırımcıların Londra'da en çok başvurduğu ürün türüdür.

BTL Mortgage Temel Özellikleri:

• Alıcının İngiltere'de ikamet etmesi zorunlu değildir
• Onay kriterleri maaş yerine beklenen kira gelirine dayalıdır
• Yabancı uyruklu için seçenekler daralmış olsa da özel broker ağıyla erişilebilir ürünler mevcuttur

---

Temel Kavramlar

LTV — Loan-to-Value (Kredi-Değer Oranı)

Alınan kredi miktarının mülk değerine oranı.

Örnek: £1,500,000 mülk için £900,000 mortgage → LTV = %60

Yabancı uyruklu alıcılar için bankalar genellikle maksimum %65–75 LTV uygular. Minimum %25–35 peşinat gerekir.

Interest-Only Mortgage (Sadece Faiz Ödemeli Kredi)

Aylık ödemeler yalnızca faizden oluşur; anapara ödenmez. Vade sonunda tüm anapara bir seferde ödenir.

Yatırımcılar neden tercih eder?

• Aylık nakit akışı optimize edilir
• Kira geliri faizi karşılar, pozitif getiri kalır
• Mülk satışında anaparayı kapatma planı yapılır

DSCR — Debt Service Coverage Ratio (Borç Servis Karşılama Oranı)

BTL mortgage onayında bankanın baktığı temel metrik: beklenen kira gelirinin mortgage ödemesine oranı.

Genel formül:

DSCR = Yıllık Kira Geliri ÷ Yıllık Mortgage Ödemesi

Bankalar genellikle minimum 1.25–1.45 DSCR arar. Yani yıllık mortgage ödemesinin 1.25 katı kira geliri beklenir.

ERC — Early Repayment Charge (Erken Geri Ödeme Cezası)

Sabit faiz döneminde kredinin erken kapatılması durumunda ödenen ceza. Kısa vadeli yatırımcılar için önemli bir maliyet kalemi.

---

Yabancı Uyruklu İçin Mortgage Alma Koşulları (2026)

| Kriter | Tipik Beklenti | |---|---| | LTV | Max %65–75 | | Minimum mülk değeri | £300,000–£500,000 (bankaya göre) | | Kira karşılama oranı (DSCR) | 1.25x–1.45x | | Gelir belgesi | 2 yıllık hesap özeti veya vergi beyanı | | Kredi geçmişi | İngiltere geçmişi aranmaz; ülke referansı yeterli | | Minimum peşinat | %25–35 |

---

Şirket Üzerinden Mortgage (Ltd Company BTL)

SPV (Özel Amaçlı Şirket) veya mevcut bir limited şirket üzerinden mortgage alan yatırımcı sayısı 2020 sonrasında önemli ölçüde artmıştır. Bunun temel nedeni vergi düzenlemeleridir:

• Şirket mortgage faizinin tamamını gider olarak düşebilir
• Bireysel alıcılarda faiz gider kısıtlaması getirilmiştir (Section 24)
• Kurumlar vergisi (%25, 2026) kişisel gelir vergisi üst dilimleri (%40–45) ile karşılaştırıldığında şirket yapısı çoğu zaman daha avantajlıdır

---

Mortgage Broker Neden Şart?

Yabancı uyruklu yatırımcılar için bankaların retail şubeleri genellikle uygun ürün sunmaz. Mortgage broker (mortgage aracısı), özel piyasa ürünlerine erişim sağlar:

• Türkiye/Azerbaycan kaynaklı geliri kabul eden bankalar
• Kira geliri bazlı değerlendirme yapan özel borç verenler
• Şirket yapısına uygun BTL ürünleri

Knightsbridge ofisimiz, güvenilir mortgage broker ağıyla bağlantı sağlar.

---

Faiz Oranları (2026 Genel Görünüm)

2026 yılı başı itibarıyla İngiltere Merkez Bankası (Bank of England) politika faizi %4.25 civarındadır. Mortgage oranları:

• 2 yıllık sabit: %4.5–5.5 aralığı (LTV ve profil bağımlı)
• 5 yıllık sabit: %4.2–5.2 aralığı
• Değişken (tracker): %4.75–6.0

Not: Bu rakamlar genel piyasa göstergesidir; bireysel teklifler profil ve bankaya göre değişir.

---

Türkiye'den Belge Hazırlığı

Mortgage başvurusundan önce hazırlamanız gerekenler:

• ✅ Son 2 yıl vergi beyanı (Türk muhasebeci/noter onaylı + İngilizce tercüme)
• ✅ Son 6-12 aylık banka ekstesi (İngilizce)
• ✅ Şirket sahibiyseniz: şirket mali tabloları
• ✅ Para kaynağı belgesi (SOF — Source of Funds)
• ✅ Pasaport ve ikametgâh belgesi

---

Mortgage yapınızı planlamak için:
+44 7990 38 1102 | investinlondon.com.tr