Brick & Fortune.Investment House

Лондонский исследовательский desk

Налог на арендный доход растёт: 24%, 44% и 49% с апреля 2027 года

Бюджет 2026 вводит отдельные ставки подоходного налога на арендный доход в UK с 6 апреля 2027 года: 24%, 44% и 49%. Что объявлено, что ещё не стало законом и как это затрагивает арендодателей-нерезидентов.

Центр стратегии

Получите индивидуальную дорожную карту по этой теме.

Если вы сдаёте недвижимость в Лондоне, начиная с налогового года 2027-28 вы, вероятно, будете платить с арендного дохода больше. Правительство объявило отдельные ставки для дохода от недвижимости в бюджете в ноябре 2025 года (22%, 42% и 47%). Бюджет 2026 года, представленный 28 октября 2026 года, поднял каждую из них ещё на два пункта: с 6 апреля 2027 года 24%, 44% и 49%.

Статус: это объявленная политика правительства, но ещё не закон. В документах HMRC к бюджету 2026 сказано, что правительство внесёт соответствующие нормы в Finance Bill 2026-27. Пока законопроект не принят, цифры ниже могут измениться.

Объявленные ставки

| Диапазон | 2026-27 (основные ставки) | С 6 апреля 2027 года (объявлено) | |---|---|---| | Базовая ставка (basic) | 20% | 24% | | Повышенная ставка (higher) | 40% | 44% | | Дополнительная ставка (additional) | 45% | 49% |

Источник: HMRC, Budget 2026: overview of tax legislation and rates, Annex A (28 октября 2026); HMRC, tax information and impact note (29 октября 2026).

Эти ставки на арендный доход действуют для Англии, Уэльса и Северной Ирландии. Правительство предоставило властям Шотландии и Уэльса возможность вводить собственные отдельные ставки на арендный доход в рамках их полномочий по подоходному налогу. Для лондонской недвижимости объявленные ставки применяются напрямую.

Я живу за границей. Касается ли это меня?

Технический документ 2025 года указывал, что новые ставки будут применяться и к арендному доходу арендодателей-нерезидентов, которые подают налоговую декларацию в UK. В изученных нами документах бюджета 2026 новые ставки приведены, но этот пункт повторно не упомянут. Сверьте его с окончательным текстом закона.

Агент, собирающий арендную плату, удерживает налог по схеме Non-Resident Landlord Scheme сегодня по базовой ставке 20%. В проекте 2025 года такое удержание должно было следовать новой базовой ставке на аренду. Если это по-прежнему так, оно вырастет до 24%. В изученных нами документах это не подтверждено. Если вы получили от HMRC письменное разрешение на выплату аренды без удержания, налог не удерживается, но обязанность подавать декларацию сохраняется. Подробнее читайте в нашем налоговом руководстве для владельцев лондонской недвижимости из Турции.

Вычет процентов по ипотеке

Если вы владеете сдаваемой недвижимостью лично, проценты по ипотеке не вычитаются как расход. Вместо этого вы получаете налоговый кредит. Сегодня он рассчитывается по ставке 20%. В проекте 2025 года кредит предоставлялся по базовой ставке на аренду. Если это сохранится без изменений, начиная с 2027-28 он будет считаться по ставке 24%. В изученных нами документах бюджета 2026 ставка кредита отдельно не названа, поэтому воспринимайте 24% как ожидаемую, а не подтверждённую.

Простой пример при таком допущении: £10 000 процентов по ипотеке в год сегодня дают налоговый кредит £2 000, а с 2027-28 дадут £2 400.

Насколько это меняет картину: примеры

Расчёты ниже показывают только разницу в объявленных ставках. Личные льготы и другие доходы меняют результат.

  • Плательщик по повышенной ставке с чистой арендной прибылью £30 000: рост с 40% до 44% означает £1 200 дополнительного налога в год.
  • Плательщик по базовой ставке с чистой арендной прибылью £10 000: рост с 20% до 24% означает £400 дополнительного налога в год.
  • Плательщик по дополнительной ставке с чистой арендной прибылью £100 000: рост с 45% до 49% означает £4 000 дополнительного налога в год.

Порядок учёта доходов

Технический документ 2025 года указывал, что доходы укладываются в диапазоны в таком порядке: сначала прочие доходы, например зарплата, затем арендный доход, затем проценты, и в последнюю очередь дивиденды. Этот пункт мы повторно не сверяли с окончательным текстом закона. Для инвесторов с другими доходами в UK именно этот порядок определяет, в какой диапазон попадёт арендный доход.

А как же корпоративная структура?

Это изменение касается только подоходного налога физических лиц. Прибыль тех, кто владеет недвижимостью через зарегистрированную в UK компанию (SPV), облагается корпоративным налогом и под это изменение не подпадает.

Это не значит «давайте все перейдём на компанию». У корпоративной структуры свои издержки: фиксированная ставка SDLT 17% при покупке жилья дороже £500 000 (если не применяется освобождение, например для арендного бизнеса), ежегодный ATED для дорогих жилых объектов в собственности компании и налог на дивиденды при выводе прибыли из компании. Подходящая структура зависит от конкретного человека. Сравнение вы найдёте в нашем руководстве по покупке недвижимости через SPV и в материале о холдинговой структуре для семейных компаний.

Другие налоги

В этой статье рассмотрены только ставки на арендный доход. Остальные положения бюджета 2026 года мы не изучали. Наша последняя проверка налога на прирост капитала (18% и 24% на жильё, ежегодный необлагаемый минимум £3 000 на 2026-27) изложена в налоговом руководстве. Нерезиденты обязаны сообщить в HMRC о продаже недвижимости в UK в течение 60 дней с даты завершения сделки, даже если налога к уплате нет.

Наша рекомендация

Обновите расчёт доходности с учётом объявленных ставок 2027 года уже сегодня и проверьте ещё раз, когда будет опубликован Finance Bill. Объект, который на бумаге показывает 4% gross, после service charge, расходов на управление, простоев и более высокого налога выходит на совсем другую чистую цифру. Заполните таблицу чистой доходности из нашего руководства по расчёту арендной доходности с новыми ставками. Для выбора структуры работайте с британским налоговым консультантом. В рамках Private Office мы можем от вашего имени вести координацию налогов и бухгалтерии.

Источники

Эта статья носит общеинформационный характер и не является налоговой консультацией. Ставки арендного дохода проверены по GOV.UK 4 ноября 2026 года.

Экспертные Q&A

Часто задаваемые вопросы

Когда растёт налог на арендный доход?
Объявленная дата: 6 апреля 2027 года, то есть начало налогового года 2027-28. Объявленные ставки: 24%, 44% и 49%.
Это уже закон?
Нет. Ставки объявлены в бюджете 2026, и правительство заявляет, что закрепит их в Finance Bill 2026-27.
Менялись ли ставки после бюджета 2025?
Да. Бюджет 2025 принёс 22%, 42% и 47%. Бюджет 2026 поднял каждую из них ещё на два пункта.
Затронет ли это арендодателей, живущих за границей?
По техническому документу 2025 года да, в отношении арендного дохода, заявляемого в налоговой декларации UK. Детали сверьте с окончательным текстом закона.
Затронет ли это тех, кто владеет недвижимостью через компанию?
Изменение касается подоходного налога физических лиц. Арендная прибыль зарегистрированной в UK компании облагается корпоративным налогом и напрямую под него не подпадает. Налог на дивиденды при выводе прибыли из компании нужно оценивать отдельно.
Применяется ли это к недвижимости в Шотландии?
Напрямую нет. Объявленные ставки на аренду действуют для Англии, Уэльса и Северной Ирландии. Правительства Шотландии и Уэльса могут устанавливать собственные ставки на арендный доход. ---

Связанная аналитика