Londra'da Mülk Alım Süreci: Başlangıçtan Tapuya

"İstanbul'da ev aldım, basitti. İngiltere'de nasıl işliyor?" — Bu soruyu sık duyuyoruz.

İngiltere'nin mülk alım sistemi Türkiye'den önemli farklılıklar içerir. Süreç daha uzun, aşamalar daha net tanımlanmış, tarafların rolleri farklı dağıtılmıştır. Ama anladığınızda güvende hissedersiniz — çünkü her aşamada hukuki koruma mevcuttur.

---

Süreç Özeti: Kaç Ay Sürer?

Ortalama Londra prime alımı 8–16 hafta alır. Mortgage kullanıyorsanız zaman uzar. Off-market, zaten hazırlıklı alıcı için 4–6 haftaya kadar düşebilir.

---

Adım Adım Süreç

Adım 1: Finansmanı Belirle (Öncesinde)

Mülk aramaya başlamadan önce:

• Bütçe: Net maksimum rakam belirleyin — SDLT (Tapu Damga Vergisi) ve masraflar dahil
• Yapı: Bireysel mi, SPV (Özel Amaçlı Şirket) mi, LLP (Sınırlı Sorumlu Ortaklık) mi?
• Mortgage: Kullanacaksanız AIP (Agreement in Principle — Ön Onay Belgesi) alın. Bu belge, satıcılara ciddi alıcı olduğunuzu kanıtlar.
• KYC belgelerinizi hazırlayın: Kimlik, ikametgâh, SOF (Para Kaynağı) belgesi, banka ekstresi

---

Adım 2: Mülk Arama

Portal üzerinden:

• Rightmove (rightmove.co.uk)
• Zoopla (zoopla.co.uk)
• OnTheMarket (onthemarket.com)

Off-market (Piyasa Dışı): Londra Zone 1 prime bölgelerde en değerli mülklerin önemli bir kısmı bu kanallara hiç çıkmaz. Brick & Fortune gibi butik danışmanlık firmaları bu erişimi sağlar.

---

Adım 3: Mülkü İncele

• Fiziksel ziyaret veya sanal tur
• Survey (Yapı Raporu — bağımsız mühendis tarafından hazırlanır) siparişi verilebilir
• Kira potansiyeli araştırılabilir

---

Adım 4: Teklif Ver (Making an Offer)

Teklif sunulduğunda:

• Sözlü veya yazılı teklif agent aracılığıyla satıcıya iletilir
• Kabul edilen teklif hukuki bağlayıcı değildir — bu İngiliz sisteminin en önemli özelliğidir
• Satıcı kabul ettikten sonra bile "gazumping" riski vardır: daha iyi teklif gelirse satıcı vazgeçebilir (exchange'e kadar)

---

Adım 5: Solicitor (Tapu Avukatı) Atama

Solicitor seçimi kritiktir. Türkçe konuşan veya Türk yatırımcı deneyimi olan solicitor çalışmak süreci kolaylaştırır.

Solicitor'ın görevleri:

• Tapu araştırmaları (title search): tapu senetlerinin temiz olduğu doğrulama
• Local searches: belediye planları, çevre sorunları, yol durumu
• KYC ve AML (Kara Para Aklamayı Önleme) belgelerini toplama
• Sözleşme hazırlama ve müzakeresi

---

Adım 6: Due Diligence (Durum Tespiti)

Solicitor paralel olarak yürütür:

• Freehold/leasehold durumu ve lease kalan süre kontrolü
• Service charge tarihsel incelemesi
• Ground rent koşulları (2022 sonrası yeni yapılarda yasaklı)
• Planlama izni ve yapı tadilat geçmişi
• EPC (Energy Performance Certificate — Enerji Performans Sertifikası) durumu

---

Adım 7: Exchange of Contracts (Sözleşme İmzalama)

Exchange, alım sürecinin hukuki olarak bağlayıcı hale geldiği kritik aşamadır.

• Her iki tarafın solicitor'ı aynı sözleşmeyi imzalar
• Alıcı genellikle %10 depozit öder
• Bu andan itibaren geri çekilirseniz depozitoyu kaybedersiniz
• Satıcı geri çekilirse depozitoi iade eder, tazminat talep edilebilir
• Completion tarihi bu aşamada belirlenir

Önemli: Exchange gecikirse satıcı başka alıcıyla anlaşabilir. Solicitor'ı hızlandırmak alıcının sorumluluğundadır.

---

Adım 8: Completion (Tapu Devri / Teslim)

Completion günü:

• Kalan miktar (satış fiyatı – depozit) solicitor aracılığıyla transfer edilir
• Anahtarlar teslim edilir
• SDLT (Tapu Damga Vergisi) solicitor tarafından 14 gün içinde HMRC'ye ödenir
• Tapu HM Land Registry (İngiltere Tapu Sicili) nezdinde alıcı adına tescil edilir

Türkiye'den alıcılar için: POA (Power of Attorney — Vekaletname) ile solicitor tüm bu adımları vekâleten yürütebilir.

---

Zaman Çizelgesi

| Aşama | Süre | |---|---| | Teklif kabul → Solicitor atama | 1–3 gün | | Solicitor due diligence + araştırmalar | 4–8 hafta | | Exchange | Due diligence sonrası | | Exchange → Completion | 1–4 hafta (müzakereyle) | | SDLT ödemesi | Completion + 14 gün | | Land Registry tescili | Completion sonrası 2–6 hafta |

---

Sık Yapılan Hatalar

1. Solicitor geç atama: Exchange hazır olduğunda solicitor yoksa süreç kilitlenir
2. AIP olmadan teklif: Finansman belirsizse satıcı ciddi almaz
3. KYC belgesi geç hazırlama: AML tamamlanmadan exchange yapılamaz
4. Survey (yapı raporu) atlamak: Yapı sorunları completion sonrası alıcının sorumluluğundadır
5. Gazumping karşısında hazırlıksız: Hızlı exchange için tüm belgeler önceden hazır olmalı

---

Türkiye'den Uzaktan Alım

Fiziksel olarak İngiltere'de bulunmak zorunlu değildir:

• Türk noterinden onaylı POA (Vekaletname) ile solicitor tüm süreci yürütür
• Dijital kimlik doğrulama ve belge imzalama Türkiye'den yapılabilir
• Sanal mülk ziyareti Brick & Fortune tarafından organize edilir

---

Alım sürecini başlatmak için:
+44 7990 38 1102 | investinlondon.com.tr