İki Bölüm, Tek Standart
Hangi Masa Sizin? Buying Agent mi, Invest in London mı?
Şahıslara hizmet veren iki bölümümüz var ve ikisi de yalnızca alıcı tarafında durur. Buying Agent hazır mülkle ilgilenir: Zone 1'de hazır bir lüks ev ya da daire — bağımsız bir mülk olabilir, Elite Developments veya The Folio projelerinden teslim edilmiş, genellikle proje fiyatının altında bir ikinci el birim de olabilir — arayıp en iyi şartlarla satın almaktır. İkincisi, tarihi bir Grade II listed binayı yeniden hayata geçirerek piyasanın belirgin altında, tamamen size özel bir ev yaratmaktır.
Bölüm 02 — Buying Agent
Hazır Mülkler: Doğru Evi, Doğru Fiyata Bulmak
Zone 1'de hazır bir lüks ev ya da daire arıyorsanız — bağımsız bir mülk olabilir, Elite Developments veya The Folio projelerinden teslim edilmiş, genellikle proje fiyatının altında bir ikinci el birim de olabilir — sizin adınıza arar, araştırır ve en iyi şartlarla satın alırız. Bu noktada karşınıza çıkan en büyük risk, kimin gerçekten sizin için çalıştığını bilmemektir.
“Estate agent satıcıdan komisyon alır. Satış fiyatı ne kadar yüksekse, kazancı o kadar fazladır. Buying agent sizden komisyon alır — görevi mümkün olan en düşük fiyata en doğru mülkü bulmaktır.”
Karşılaştırma Tablosu
| Kriter | Estate Agent | Buying Agent (Brick & Fortune) |
|---|---|---|
| Kimi temsil eder? | Satıcıyı | Sizi (alıcıyı) |
| Komisyonu kim öder? | Satıcı öder | Alıcı öder — sabit %3 |
| Çıkar çatışması var mı? | Evet — fiyatı yüksek tutmak ister | Hayır — mümkün en düşük fiyata sizin için alır |
| Off-market mülklere erişim | Sadece kendi portföyü | Tüm ajanlar + off-market ağı |
| Müzakere stratejisi | Satıcı adına fiyatı korur | Sizin adınıza fiyat düşürür |
| Due diligence / risk analizi | Yapılmaz | Kapsamlı yapılır |
| Hukuki süreç takibi | Yapılmaz | Adım adım takip edilir |
| Türk yatırımcı için özelleştirme | Yok | SDLT, SPV, non-dom analizi dahil |
| Bağımsızlık | Bağlı (satıcıya) | Tamamen bağımsız |
Gerçek Hayat Senaryoları
Senaryo 1: Estate Agent ile alım
İstanbul'dan bir müvekkil Londra'ya gelir. Knightsbridge'deki bir estate agent'a gider. Agent, satıcının portföyündeki £2.3M'lük daire için heyecanla sunum yapar. Türk alıcı, fiyatın zaten iyi olduğunu düşünerek alım yapar. Gerçekte? Aynı bölgede benzer mülkler £2.05–2.1M'a el değiştirmiştir. Fark: £200.000+.
Sonuç: Piyasa değerinin üzerinde alım, SDLT optimizasyonu yapılmadı.
Senaryo 2: Buying Agent ile alım
Aynı müvekkil Brick & Fortune'a gelir. Hedefleri, bütçeleri ve vergi durumları belirlenir. Estate agent portföyleri + off-market ağı tarandıktan sonra benzer özellikte 3 mülk kıyaslanır. Müzakerede £185.000 indirim sağlanır. SPV yapısıyla SDLT avantajı hesaplanır. Completion'a kadar her adım takip edilir.
Sonuç: Piyasa altında alım, optimize edilmiş vergi yapısı, risksiz süreç.
Bölüm 01 — Invest in London
Bulup Sizin İçin Baştan Yaptığımız Ev
Zone 1'de mimari ve tarihi karakter taşıyan Grade II listed binaları buluruz; gerekirse kullanım amacını değiştirir, baştan sona yeniliyoruz. Sonuç: piyasa fiyatının %15–25 altında, tamamen size özel tasarlanmış, sıfır standardında bir lüks ev.
%15–25
Piyasa fiyatının altında teslim
01
Off-Market Kaynak Bulma
Zone 1'de listelenmemiş Grade II binaları avukatlar, miras ofisleri ve özel bankalar üzerinden buluruz — bu fırsatlar hiçbir zaman Rightmove'a düşmez.
02
İzin ve Kullanım Analizi
Planlama izinleri, listed building consent ve gerekiyorsa kullanım amacı değişikliğini satın almadan önce baştan değerlendiririz.
03
Baştan Sona Renovasyon
Bina, mimari karakteri korunarak sıfır lüks standardında yeniden inşa edilir — tarihi cephe, modern konfor.
04
Piyasa Altında Teslim
Sonuç: benzer sıfır projelerin %15–25 altında bir maliyetle, tamamen size özel tasarlanmış bir ev.
Sık Sorulan Sorular
Buying agent ücreti ne kadar?
Satın alınan mülkün %3'ü kadardır ve bu ücret alıcıdan alınır — satıcıdan hiçbir koşulda komisyon almayız. İyi bir müzakere genellikle bu ücretin çok üzerinde bir tasarruf sağlar.
Estate agent 'alıcı dostu' davranamaz mı?
Yasal olarak estate agent satıcıyı temsil etmek zorundadır. Satıcının çıkarlarıyla doğrudan çatışma içinde olduklarından, alıcı için tamamen bağımsız davranmaları mümkün değildir.
Off-market mülk nedir?
Rightmove veya Zoopla gibi portallarda listelenmemiş, yalnızca buying agent ağları aracılığıyla erişilebilen mülklerdir. Prime London'da işlemlerin yaklaşık %25-30'u off-market gerçekleşir.
Türk yatırımcılar için buying agent neden özellikle önemli?
Uzaktan alım yapıyorsanız, yerel piyasayı tanımıyorsanız, İngilizce yasal süreçlere hakim değilseniz ve SDLT/SPV/non-dom gibi vergi yapılarını optimize etmek istiyorsanız — buying agent olmazsa olmazdır.
Grade II Listed bina nedir?
İngiltere'de mimari veya tarihi önemi nedeniyle resmi olarak korunan binalardır. Dış cephe ve bazı iç unsurlar değiştirilemez, ancak doğru izinlerle iç mekan tamamen yenilenip modern kullanım için dönüştürülebilir.
%15–25 piyasa altı nasıl mümkün oluyor?
İzin süreci karmaşık ve sermaye yoğun olan bu tür projelerden çoğu alıcı uzak durur. Off-market kaynak bulma, doğru izin stratejisi ve deneyimli renovasyon yönetimiyle bu riski biz üstleniriz — tamamlanan ev, benzer sıfır projelerin belirgin altında bir maliyetle teslim edilir.
İster Hazır, İster Yeniden Doğan — Yanınızdayız
Brick & Fortune, yalnızca alıcıları temsil eder. Hazır bir mülk arayışında olun ya da Zone 1'de katma değerli bir dönüşüm projesi hayal edin — süreç baştan sona bizim liderliğimizde ilerler.