Londra'da Kira Yönetimi: Letting Agent Seçimi ve Kiracı Bulma

Mülkü aldınız. Şimdi ne? Türkiye'den oturarak Londra'daki mülkünüzü nasıl yönetirsiniz?

Çoğu Türk yatırımcının düşündüğünden daha kolay — ama sistemi bilmek gerekir.

---

Letting Agent Nedir?

Letting agent (kiralama acentesi), mülk sahibi adına kiracı bulan ve/veya mülkü yöneten lisanslı profesyoneldir.

İngiltere'de letting agent'ların ARLA Propertymark (Konut Kiralama Uyum Birliği) üyesi olması güvenilirlik göstergesidir. Üyelik zorunlu değildir ama tercih edilmesi önerilir.

---

Hizmet Modelleri

1. Let-Only (Sadece Kiracı Bulma)

Letting agent kiracıyı bulur, referans kontrollerini yapar, AST (Assured Shorthold Tenancy — Güvenceli Kısa Dönem Kiralama) sözleşmesini hazırlar ve teslim eder. Sonrasında mülk yönetimini kendiniz yaparsınız.

Ücret: Kira gelirinin %6–10'u (tek seferlik, kiracı girişinde)

Kimler için: İngiltere'de ikamet eden veya güvenilir yerel temsilcisi olan yatırımcılar.

2. Full Management (Tam Yönetim)

Kiracı bulmadan başlayıp tüm operasyonel yönetimi kapsar:

• Kiracı bulma ve referans kontrolü
• Kira tahsilatı ve havale
• Bakım ve onarım koordinasyonu
• Kira artış bildirimleri ve yenileme
• Boşluk döneminde mülk güvenliği
• Çıkış inspeksiyonu ve depozito iade süreci

Ücret: Yıllık kira gelirinin %10–15'i (aylık kesilir)

Kimler için: Yurt dışında ikamet eden Türk ve Azerbaycanlı yatırımcılar için standart tercih.

---

AST Nedir? (Assured Shorthold Tenancy — Güvenceli Kısa Dönem Kiralama Sözleşmesi)

İngiltere'deki standart konut kiralama sözleşmesidir. Temel özellikleri:

• Minimum süre: 6 ay (genellikle 12 ay ilk dönem)
• Kira artışı: Sözleşme süresi boyunca sabit; yenileme döneminde artış yapılabilir
• Kiracı güvencesi: Kiracı sözleşme süresince çıkarılamaz (belirli yasal sebepler dışında)
• Section 21 Notice: Kiracının sözleşme bitmeden çıkarılması için yasal bildirim süreci (2026 Renters' Rights Act ile önemli ölçüde kısıtlandı — güncel danışmanlık alın)

---

Kiracı Referans Kontrolü (Tenant Referencing)

Letting agent, kiracı adayını şu kriterlere göre kontrol eder:

| Kontrol | Kapsam | |---|---| | Kredi kontrolü | Borç geçmişi, ödeme düzeni | | Gelir doğrulama | Kira ödeme kapasitesi (gelir en az 2.5x kira olmalı) | | İşveren referansı | Mevcut iş yerinden onay | | Önceki ev sahibi referansı | Geçmiş kiralama sicili | | Kimlik doğrulama | Right to Rent (Kiralama Hakkı — Tüm kiracıların İngiltere'de ikamet hakkı doğrulanır) |

---

Depozito Sistemi

Tenancy Deposit (Kiracı Depozit — Kiracının mülkü hasar vermeden kullandığını garanti eden güvence bedeli), mülk sahibi tarafından devlet onaylı bir depozito koruma programına yatırılmak zorundadır:

• DPS (Deposit Protection Service)
• MyDeposits
• TDS (Tenancy Deposit Scheme)

Depozit bu programlara 30 gün içinde yatırılmazsa mülk sahibi yasal yaptırımla karşılaşabilir.

---

Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Sözleşme süresi içinde: Artış yapılamaz (sözleşmede aksi yazılmadıkça).

Yenileme döneminde: Piyasa koşulları ve kiracı anlaşmasına göre artış yapılır. Resmi artış için Section 13 Notice (yasal kira artış bildirimi) gönderilir.

2026 itibarıyla Renters' Rights Act kapsamında kiracıların itiraz hakkı güçlendirildi; aşırı artışlar Tribunal (Kira Mahkemesi) tarafından denetlenebilir.

---

Yurt Dışından Mülk Yönetiminde Vergi Yükümlülüğü

Non-Resident Landlord Scheme (NRLS): İngiltere'de ikamet etmeyen mülk sahipleri, letting agent veya kiracı aracılığıyla kira gelirinden %20 stopaj vergisi kaynaktan kesilir — HMRC'ye (İngiltere Vergi İdaresi) aktarılır.

Bu verginin bir kısmını Self Assessment (Vergi Beyannamesi) ile gider düşümleri yoluyla geri alabilirsiniz. Yıllık beyanname zorunludur.

İstisna: HMRC'den "tax-free payment approval" (vergi kesimsiz ödeme onayı) alırsanız kesinti yapılmaz; vergiyi yıllık beyanname ile hesaplarsınız.

---

Pratik Tavsiyeler

1. Letting agent seçimi önce araştırma: ARLA üyeliği, yorumlar, bölge uzmanlığı
2. Sözleşmeyi okuyun: Erken çıkış ücreti, yenileme koşulları, bakım onay limitleri
3. Acil bakım limiti belirleyin: Agent'a ne kadara kadar onaysız bakım kararı verebileceğini bildirin (genellikle £150–£300)
4. 3 aylık rezerv fonu tutun: Beklenmedik bakım ve boşluk dönemi için
5. Yıllık inspection (mülk incelemesi) isteyin: Full management'ta bu standart içerir

---

Londra mülkünüzün yönetimi için tavsiye ve yönlendirme:
+44 7990 38 1102 | investinlondon.com.tr