Türk Şirketiyle Londra'da Mülk Almak: Register of Overseas Entities Rehberi

Türk aile şirketlerinin Londra'da mülk alırken sık yaptığı bir hata var: alımı doğrudan Türkiye'deki A.Ş. ya da başka bir ülkede kurulu holding üzerinden planlayıp İngiltere'deki kayıt yükümlülüğünü son haftaya bırakmak. Oysa yabancı bir şirket, Register of Overseas Entities'e kayıt olmadan İngiltere'de mülk alım satımını tapuya işletemez.

---

Register of Overseas Entities nedir?

Companies House'ın 1 Ağustos 2022'de açtığı bir sicil. Amacı, İngiltere'de mülk sahibi olan yabancı şirketlerin arkasındaki gerçek kişileri görünür kılmak. Yabancı hukuka göre kurulmuş bir tüzel kişi (overseas entity) İngiltere'de mülk almak, satmak veya devretmek istiyorsa önce bu sicile kaydolmak zorunda.

Kural geriye dönük de işliyor. İngiltere ve Galler'de 1 Ocak 1999'dan sonra mülk almış yabancı şirketler de kayıt yükümlülüğüne tabi tutuldu. 28 Şubat 2022'den sonra mülk elden çıkarmış şirketlerin de kayıt olup bu satışı bildirmesi gerekiyordu.

Kimler kaydolmalı, kimler kaydolmamalı?

• Kaydolmalı: İngiltere'de mülk alacak, satacak veya devredecek; Türkiye, BAE, Jersey, BVI gibi İngiltere dışında kurulmuş şirketler ve benzeri tüzel kişiler.
• Bu sicilin konusu değil: İngiltere'de kurulmuş bir limited şirket (örneğin Londra'da kurduğunuz bir SPV), sahibi Türk bir holding olsa bile overseas entity değildir. Bu şirketler önemli kontrol sahiplerini (PSC) Companies House'ta ayrı bir sistemle bildirir.

Bu ayrım yapı kararını etkiler. Türkiye'deki şirket doğrudan mülk sahibi olursa bu sicile kaydolur. İngiltere'de bir SPV kurulursa bu yükümlülük doğmaz ama SPV'nin kendi kurulum ve bildirim yükümlülükleri gelir. Türk aile şirketleri için SPV ve holding yapısı yazımız iki yolu karşılaştırıyor.

Hangi bilgiler isteniyor?

• Şirket bilgileri: unvan, kuruluş ülkesi, adresler, e-posta, tüzel kişilik türü, varsa yerel sicil kaydı.
• Gerçek faydalanıcılar (beneficial owners): hisselerin veya oy haklarının %25'inden fazlasına sahip olan, yönetim kurulunun çoğunluğunu atayabilen ya da şirket üzerinde önemli kontrolü olan kişiler veya kuruluşlar.
• Faydalanıcı belirlenemiyorsa: yönetici (managing officer) bilgileri.
• Tröst varsa: tröst, lehtarlar ve kurucu hakkında bilgiler.
• Doğrulamayı yapan İngiliz ajansın bilgileri.

Doğrulama: İngiltere'de denetimli bir ajans şart

Kayıttan önce tüm faydalanıcıların ve yöneticilerin kimliği, İngiltere'de bulunan ve Money Laundering Regulations 2017 kapsamında denetlenen bir "UK-regulated agent" tarafından doğrulanmalı. Bu kontroller kayıttan en fazla üç ay önce yapılmış olmalı. Ajansın Companies House'tan aldığı bir güvence kodu olmadan kayıt yapılamıyor. Bu iş genellikle bir solicitor veya muhasebe firmasıyla yürütülür.

Kayıt ücreti GOV.UK'de £250 olarak gösteriliyor. Başvuru reddedilirse ücret iade ediliyor.

Overseas Entity ID: tapu işleminin anahtarı

Kayıt tamamlanınca şirkete bir Overseas Entity ID veriliyor. Şirket İngiltere'de mülk alırken, satarken, devrederken, kiraya verirken veya ipotek kurarken bu numarayı HM Land Registry'ye vermek zorunda. Numara yoksa işlem tapuya işlenemez.

Her yıl güncelleme

Kayıt bir kerelik bir iş değil. Kayıttan bir yıl sonra ve sonra her yıl bir update statement verilmesi gerekiyor. Son tarih, vade tarihinden itibaren 14 gün. Faydalanıcılarda değişiklik olmasa bile bu beyan yapılmalı.

Kayıt olmazsa ne olur?

• Mülk alım, satım, devir, kiralama ve ipotek işlemlerinde kısıtlama.
• Para cezası, hapis cezası veya ikisi birden. Ross Martin'in derlemesine göre günlük £2.500'e kadar para cezası ve beş yıla kadar hapis öngörülüyor.

Bizim önerimiz

Yapı kararını teklif aşamasında verin, exchange'e bir hafta kala değil. Doğrulama, belgelerin İngilizce tercümesi ve kayıt birkaç hafta sürebilir. Türkiye'deki şirket belgelerinin apostil ve tercüme sürecini de hesaba katın.

Şirket kuruluşu, kayıtlı adres ve direktörlük hizmetleri için Private Office ekibimiz sizin adınıza koordinasyonu üstlenir. Para kaynağının belgelendirilmesi için de AML ve KYC rehberimize bakabilirsiniz.

---

Kaynaklar

• GOV.UK, Register an overseas entity and its beneficial owners
• GOV.UK, List of UK-regulated agents who can complete verification checks
• Ross Martin, Register of overseas entities

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Bilgiler 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.