Renters' Rights Act 2026: Londra'da Evini Kiraya Veren Yatırımcı İçin Ne Değişti?

1 Mayıs 2026'dan beri İngiltere'de bir evi kiraya vermek eskisi gibi değil. Renters' Rights Act ile "no-fault" tahliye (Section 21) kaldırıldı, sabit süreli kira sözleşmeleri tarihe karıştı ve kira artışları yılda bir kereyle sınırlandı. Londra'da kiraya verilmiş ya da kiraya verilecek bir mülkünüz varsa bu değişiklikler doğrudan getirinizi ve çıkış planınızı etkiler.

Bu yazı hukuki görüş değildir. Amacı, değişikliği resmi kaynaklara dayanarak sade bir dille anlatmak.

---

Ne zaman ve kimler için?

Değişikliklerin ilk aşaması 1 Mayıs 2026'da İngiltere'de (England) yürürlüğe girdi. Özel sektördeki assured ve assured shorthold kiracılıkları kapsıyor. Belediye ve housing association kiracıları, öğrenci yurtları ve ev içinde oda kiralayanlar (lodger) kapsam dışında.

Prime Londra için önemli bir ayrıntı var: GOV.UK rehberine göre yıllık kirası £100.000'ın üzerinde olan kiracılıklar bu rehberin kapsamına girmiyor. Knightsbridge veya Mayfair'de çok üst segment bir kiralama yapıyorsanız hangi rejimin geçerli olduğunu avukatınıza ayrıca sorun.

1. Section 21 kalktı

Ev sahipleri artık gerekçe göstermeden tahliye için Section 21 ihbarı veremiyor. Tahliye ancak yasada sayılan geçerli bir sebeple, Section 8 ihbarı ve gerekirse mahkeme süreciyle mümkün.

30 Nisan 2026 veya öncesinde verilmiş Section 21 ihbarları geçerliliğini koruyor. Kiracı ihbardaki tarihte çıkmadıysa ev sahibi en geç 31 Temmuz 2026'ya kadar mahkemeye başvurabiliyordu.

2. Sabit süreli sözleşme yok, her kiracılık süresiz

Yeni kiracılıkların tamamı ve mevcut kiracılıkların çoğu süresiz (assured periodic) kiracılık oldu. 1 Mayıs 2026'dan sonra bitecek sabit süreli sözleşmeler o gün otomatik olarak süresiz hale geldi. Bitiş tarihi koyarak yeni bir assured tenancy yapmak artık mümkün değil.

Kiracı çıkmak isterse ev sahibine iki ay önceden yazılı bildirim verir. Yani "12 ay garantili kira" dönemi bitti. Getiri hesabınızda boş kalma riskini buna göre yeniden düşünmeniz gerekiyor.

3. Satmak veya taşınmak için tahliye: süreler uzadı

Ev sahibi evi satmak ya da kendisi veya ailesi oturmak istiyorsa yasal gerekçeye dayanarak tahliye isteyebilir. Ama iki sınır var:

• Bu gerekçeler kiracılığın ilk 12 ayında kullanılamıyor.
• Satış gerekçesiyle (Ground 1A) tahliyede ihbar süresi en az dört ay. Bu gerekçeyle mülkü geri alan ev sahibi, sonraki 12 ay boyunca evi yeniden kiraya veremiyor.

Ulusal ev sahipleri birliği NRLA, satış gerekçesiyle ihbar verdikten sonra evi tekrar kiraya verebilmek için toplam 16 ay hesaplanmasını öneriyor. Çıkış planınızı yaparken bu takvimi baştan masaya koyun. Londra'da mülk satışı ve çıkış stratejisi rehberimiz bu konuda yardımcı olur.

4. Kira artışı yılda bir kez

Kira artışı 12 ayda bir kezle sınırlı ve kiracıya en az iki ay önceden yazılı bildirim verilmesi gerekiyor. Kiracı artışın piyasa değerinin üzerinde olduğunu düşünürse First-tier Tribunal'a itiraz edebiliyor.

5. Peşin kira ve "teklif yarıştırma" yasağı

• Sözleşme imzalanmadan kira alınamıyor. İmza ile başlangıç arasında en fazla bir aylık kira istenebiliyor. Kiracılık başladıktan sonra vadesi gelmemiş kira talep edilemiyor.
• İlanda kira bedeli yazılmak zorunda. Ev sahibi ve ajans, ilandaki bedelin üzerinde teklif isteyemiyor, teşvik edemiyor, kabul edemiyor.

Türkiye'den gelen yatırımcıların alışık olduğu "yıllık kirayı peşin al" modeli İngiltere'de bu kurallarla artık uygulanamıyor.

6. Evcil hayvan talebi

Kiracı evcil hayvan için yazılı talepte bulunabiliyor. Ev sahibi talebi belirli süre içinde değerlendirmek ve reddederse geçerli bir gerekçe göstermek zorunda.

7. Yeni yükümlülükler ve cezalar

Mevcut kiracılara hükümetin hazırladığı Renters' Rights Act Information Sheet 2026 belgesinin 31 Mayıs 2026'ya kadar verilmesi gerekiyordu. Lewisham Belediyesi'nin duyurusuna göre bu belgeyi vermemenin cezası £7.000'e kadar çıkabiliyor.

Sırada iki adım daha var. Belediyelerin duyurularına göre özel sektör ev sahipleri için bir Ombudsman ve ev sahiplerinin mülklerini kaydedeceği bir ulusal veri tabanı 2026 sonunda bekleniyor. Decent Homes Standard'ın özel kiralık konutlara uygulanması ve rutubet ve küf sorunlarında süre şartı getiren Awaab's Law için ise tarih henüz netleşmedi.

Değişmeyen ama sık unutulan kurallar

• Kiracının depozitosu 30 gün içinde devlet onaylı bir depozito koruma programına yatırılmalı (Deposit Protection Service, MyDeposits veya Tenancy Deposit Scheme).
• Depozito, yıllık kira £50.000'ın altındaysa beş haftalık, £50.000 ve üzerindeyse altı haftalık kirayı geçemez (Tenant Fees Act 2019).
• Kiraya verilen konutun enerji sertifikası (EPC) bugün en az E olmalı. Hükümet Ocak 2026'da yayımladığı Warm Homes Plan'de bu çıtanın 1 Ekim 2030'a kadar C'ye çıkacağını ve mülk başına harcama tavanının £10.000 olacağını açıkladı. Ayrıntılar yönetmelikle kesinleşecek.
• Yurt dışında yaşayan ev sahipleri için Non-Resident Landlord Scheme geçerli. Kirayı toplayan ajans, HMRC'den yazılı izin yoksa kiradan vergi keser.

Türk yatırımcı için bunun anlamı

Bizim görüşümüz şu: Londra'da kiralık mülk hâlâ sterlin bazlı, düzenli gelir sağlayan bir varlık. Ama artık "al, kiraya ver, unut" dönemi bitti. Üç şey eskisinden daha önemli:

1. Doğru letting agent ve mülk yönetimi. Kural ihlallerinin cezası ev sahibine kesiliyor. Kira yönetimi ve letting agent seçimi rehberimizde neye bakmanız gerektiğini anlattık.
2. Getiri hesabını net rakamla yapmak. Boş kalma süresi, uzayan tahliye süreleri ve yıllık tek artış hesaba katılmalı. Kira getirisi nasıl hesaplanır yazımızdaki net getiri formülünü kullanın.
3. Çıkış takvimini satın alırken planlamak. Kiracılı satış mı, boş satış mı? Bu karar artık aylar önceden verilmeli.

Kiraya verdiğiniz bir mülk için durum değerlendirmesi isterseniz Private Office mülk yönetimi ekibimizle görüşebilirsiniz.

---

Kaynaklar

• GOV.UK, Renting is changing: private tenants
• GOV.UK, Renters' Rights Act: an overview for landlords
• NRLA, Renters' Rights: possession and ending a tenancy
• Lewisham Council, Renters' Rights Act
• GOV.UK, Deposit protection schemes and landlords
• legislation.gov.uk, Tenant Fees Act 2019, Schedule 1
• GOV.UK, Minimum energy efficiency standard: landlord guidance
• Simmons & Simmons, The Warm Homes Plan & MEES: EPC C by 2030
• GOV.UK, Paying tax on rent to landlords abroad

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya vergisel tavsiye değildir. Bilgiler 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.